调查征集

永州市湘江东和城南大道建设项目范围内国有和集体土地上房屋征收补

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  为依法实施永州市湘江东、城南大道建设项目工程范围内征收的房屋工作,被征收人的权益,确保房屋征收工作顺利推进,根据有关法律法规和文件的,结合项目实际,制定如下征收补偿方案。

  永州市湘江东(汽车北站至巴洲段),城南大道(阳明大道至潇湘大道段)公益性建设工程红线范围内的房屋及构筑物。

  征收实施单位:冷水滩区“三一桥”拆迁建设指挥部及所在乡镇人民、街道办事处。

  国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、中央纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范拆迁行为的通知》(中纪办〔2011〕8号)、住房和城乡建设部《关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》(建房〔2011〕77号)和《湖南省人民办公厅关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例有关问题的通知》(湘政办发〔2011〕23号)及《永州市人民关于印发〈永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(试行)〉的通知》(永政发〔2012〕11号)、《永州市人民关于印发〈永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的通知》(永政发〔2009〕9号)。

  (六)被征收人不履行征收决定且在期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼的,由市申请司法强制执行(自补偿决定送达之日起三个月后可申请法院司法强制执行);

  2、具备资格条件的房地产价格评估机构报名,房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查;

  3、房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定;

  4、被征收人在时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门,被征收人协商选定时间为7个工作日;

  5、被征收人在时间内协商不成的,由房屋征收部门主持,通过投票由多数人决定,或者邀请被征收人代表、街道(乡镇)、社区(村组)代表,公证人员公证,以公开抽签方式选定评估机构。

  (三)评估结果:房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告,由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。

  (四)对评估结果有的处理:征收部门或被征收人对评估结果有的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。

  征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

  (五)被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

  (一)征收补偿方式。实行货币补偿或产权调换,鼓励被征收人选择货币补偿方式。

  1、征收非营业性用房的价值补偿。(1)由具有相应资质房地产价格评估机构,按房屋征收公告之日的市场评估价确定。包括被征收房屋及其土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。(2)《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、猪舍、煤棚等,给予重置价结合成新补偿。但对个别建设时间较长而未登记的车库、猪舍、煤棚等在实施过程中酌情补偿。(3)房屋征收范围确定后,突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢、移植的果树苗木等不得评估补偿。

  2、征收补助费。征收住宅用房被征收人选择货币补偿的,在房屋征收方案确定的签约期限内按期签订征收补偿协议并完成搬迁的,按住房房屋主体评估价上浮20%和按住房建筑面积350元∕㎡标准给予购房补助(征收范围内临永州大道和湘江东的门面房选择货币补偿的可同样享受)。

  3、搬迁补助费。搬迁费标准按每平方米10元计算,按标准计算每户或每套不足1200元的补足到1200元。仓储、办公、教学、工业生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况,按照有关评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,可按有关通过评估确定其实际价值结合成新补偿,对已废弃的生产设备不予补偿。

  4、临时安置补助费。临时安置费每月为被征收房屋评估值(不含装饰装修)的4‰,按标准计算每户每月不足600元的补足到600元,最高不超过1200元,过渡期为6个月。非住宅用房不给予临时安置费补偿。

  5、停产停业损失补助费。被征收房屋属于生产、经营性用房,且经营行为、被征收人自行安排过渡的,由房屋征收部门按被征收房屋(不含装饰、装修)评估价值的7‰计付每月停产停业损失补助费,过渡期为6个月。

  1、调换面积。选择产权调换的,征收住宅建筑面积内实行“征1换1.2”。

  2、产权调换地点。永州大道和原河东沿江临街门面安排在润之;国有土地上住宅房屋和集体土地上住宅房屋安排在曲河花园。

  3、调换房屋差别结算。征收人安排就近条件较好的地段规划建设小区,同时,为满足不同被征收人的需求,在安置房建设时应规划不同面积的户型房屋,提供给被征收人调换。原则上,调换小区房时,按对应楼层调换。调换面积不足征收住宅建筑面积1.2倍的部分给予货币补偿。调换房面积在征收住宅建筑面积的1.2倍以上且超过面积在20㎡以内的按1600元/㎡购买,超过面积在20㎡以外部分按2300元/㎡购买。小区产权调换房为多层(超过7层以上),户型依据规划要求和设计方案并结合实际情况确定。被征收人住宅若选择小高层调换的,则按200元/㎡标准补结构差价,楼层每增加或减少一层相应增加或减少30元/㎡楼层差价。

  4、非公益性事业房屋附属物补偿。征收非公益事业房屋的附属物(《房屋所有权》、《建设工程规范许可证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等),不作产权调换,由征收人按重置价结合成新给予货币补偿。

  5、过渡期限及补助费。调换房为多层建筑的,过渡期限为18个月,选择房屋为小高层建筑的,过渡期限为24个月。超过过渡期限在12个月以内(含12个月)的,增付50%临时安置费;超过过渡期限在12个月以上的,增付100%临时安置费。按照货币补偿的标准执行。

  6、搬迁补助费。选择产权调换的搬迁补助费标准按照货币补偿的标准执行,过渡安置的发给两次搬迁费。

  7、停产停业损失补助费。选择产权调换的停产停业损失补助费标准按货币补偿标准执行,过渡期按实际停产停业的月数确定。

  8、物业费补贴。选择房屋产权调换的,被征收人从调换回迁之日起三年内由给予每户每月50元的物业费补贴。

  (四)营业性用房补偿。营业性用房(湘江东、城南大道两旁经营性门面)实行货币补偿的,货币补偿的金额按市场评估价确定。被征收人选择货币补偿并在房屋征收方案确定期限内签订补偿协议和完成搬迁的,除按市场价补偿外,另按营业性用房主体市场评估价上浮20%给予补助。被征收人也可选择在润之和马街两旁购买征收人建设的相同面积门面与新建营业门面市场评估价结算差价。但对营业性用房的定性要严格,属违章建筑的绝不允许产权调换。

  1、征收励。(1)被征收人自房屋评估结果公布之日起2个月内、第3个月内签订协议并腾空交房的按被征收房屋面积分别励200元/㎡、100元/㎡,逾期不予计发金。(2)房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员上户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户支持公共利益项目建设5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的,再给予每户10000元励。

  2、增加补偿。该征收范围内房屋为二次征收的,另增加房屋评估价10%的补偿,增加补偿的被征收房屋面积应当以建筑面积为准。

  啤酒厂搬迁房139户,其中房屋面积56平方米以下(含56平方米)的71户,56平方米以上的68户。房屋面积在56平方米以上的,按本方案第七条执行;房屋面积在56平方米以下,且只有此一处房屋的,按以下办法补偿:

  1、采取货币补偿的,房屋价值补偿部分,不足56㎡的,按56㎡计补,其他补偿和励办法按本方案第八条执行。

  2、采取房屋安置的,不足56㎡,按56㎡作为基本面积,实际征1换1.2。即原房屋面积不足56㎡的,不论面积多少,都补足到67.2㎡。被征人选择的安置房超过67.2㎡的,超出20㎡以内的部分按1600元/㎡购买,超出20㎡以外的部分按2300元/㎡购买。小区产权调换为多层、户型依据规范要求和设计方案并结合实际情况确定,被征收人住宅者选择小高层调换的,则按200元/㎡标准补结构差价,以第七层为标准层,楼层每增加或减少一层相应增加或减少30元/㎡楼层差价。

  被征收房屋房地产权属、建筑面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等证件确定,具体按永政发〔2012〕11号文件执行。

  (一)公布调换房地点。征收部门在征收房屋现场公布小区房地点及房型。调换房小区为曲河花园,门面安置在小区周边的润之、马街两旁,其规划设计尽快上会通过,抓紧土地报批和拆迁以及房屋的设计等工作,并将规划及房型予以公布,尽快启动建设,边规划建设边组织房屋征收。

  (二)选房顺序。以签订征收协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号,重号的以先腾空房屋者优先选房。

  (三)调换房款的结算。征收人提供的产权调换房为就近统一建设的期房,签订征收补偿协议后,除按协议约定事项征收人支付被征收人搬迁费、过渡费、附属设施与装饰装潢补偿和金外,再按符合换房条件的实际征收面积和调换房的大约建筑成本价600元/㎡标准计提建设资金存入被征收人户头,其资金实行征收人、被征收人和征收部门“三控”,然后根据小区调换房建设的进度逐步解控。其余补偿款存入征收人专户款用于产权调换房的建设,并由征收人监管和,征收人与被征收人在交付调换房时结算房款差价。

  附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

  (二)被征收房屋协议签订人。私房以房屋所有权证载明的产权人为准;产权人未到场的,必须凭产权人的委托手续签订协议;产权人已故的,由继承人签订协议。

  (三)公证提存。征收设有抵押权房屋的,被征收人签订协议15日内,不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门应按相当于债权部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

  (四)权证收回。房屋征收补偿安置协议订后,选择货币补偿的,在支付全部征收补偿款后,选择产权调换在办理完产权调换房屋手续时,被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关征件一并缴回,有关部门及时注销。房屋被依法征收的,被征收人不得拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收部门招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除,其土地使用权同时收回。

  补偿协议订立后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请强制执行。

  征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由征收部门报请市人民作出房屋征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未搬迁的,又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,市人民申请强制执行。

  (一)免税事项。被征收人按照国家有关的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。

  (二)部分免税。被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

  (一)登记造册和拆除。自来水、电视、供电等公共服务设施,由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定通知相关部门登记造册,停止服务,计量封存,并组织拆除。

  (二)费用缴纳。涉及到电话、电视,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续,并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。

  严密组织实施房屋拆除工作,委托有资质、能确保安全的建筑施工企业承担,拆除过程中必须严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身事故。

  严格按照环保部门的要求,做好房屋拆除现场的工作。旧房拆除现场设立隔离防尘设施,以免影响周围群众的正常生活,确保交通、行人安全。渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料,防止清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共卫生。

  (一)征收依据。按中央纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范拆迁行为的通知》(中纪办[2011]8号)要求,在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上的房屋征收(拆迁)参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制,被房屋拆迁农户所得拆迁补偿和补贴能保障其选购合理居住水平的房屋。

  (二)征收房屋补偿安置方式。被房屋拆迁农户可以选择货币补偿安置,也可以选择房屋安置。

  (1)房屋拆迁补偿费按评估重置成本价补偿,附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

  (2)按照安置人口每人12万元(45平方米/人×2666元/平方米)的标准进行安置,不再另行安排宅。

  (3)社保扶持政策。按照安置对象每人5万元的标准发放社保补助,由安置对象自行办理社保。

  (1)房屋拆迁补偿费按评估重置成本价补偿,附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

  (2)建设安置房安置。按照每人20.4平方米(12米长*1.7米宽)的门面和102平方米住房,安置房的建设“统一设计、统一规划、统一建设、统一装饰、统一安置”四统一原则,不得再由安置户自建。被征收人住宅为多层若选择小高层安置,则安置房要增加200元/㎡结构差价,以第七层为标准层,楼层每增加或减少一层相应增加或减少30元/㎡楼层差价。征收人与被征收人在安置房交房时结算差价。

  (3)被征收人没有凑成整个门面的,允许被征收人按永州市城建投资公司安置户同样的政策购买部分面积以凑足整个门面数。同时,考虑到被征收人今后的生计问题,小区要建设市场及其它配套设施。

  (1)被征收人在本村集体土地上有多处建房的,本次房屋征收只采取重置评估价值补偿,不给予安置补偿。

  (2)被征收人共有产权的房屋征收,共有人在本村集体土地上还有其他房屋的,本次征收不予安置。

  (三)过渡补助。搬迁费、临时安置补助费停产停业损失补助费参照永政发〔2009〕9号文件执行。

  1、住宅房屋的征收项以被征收房屋的主房面积为基数,自征收通告公布之日起2个月内、第3个月内被征收人签订协议并腾空交房的分别励200元/㎡、100元/㎡,逾期不予计发金。

  2、房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员上户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户支持公共利益项目建设5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的,再给予每户10000元励。

  国有和集体土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)征求意见及意见采纳情况

  自1月14日《永州市湘江东和城南大道建设项目范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)》公布以来,市城建投和市房产局牵头,会同冷水滩区“三一桥”(湘江东、湘江西、城南大道、城南大桥)建设指挥部及相关乡镇、啤酒厂等单位采取面谈、座谈、走访等多种形式广泛听取群众意见,截止2月14日,共收到群众意见200余条次,各家各户从不同的角度都提出了自己的见解和看法,归纳起来主要有以下七条意见:

  一、原公示方案(征求意见稿)第6页第八条第(三)款第1点:“调换面积,选择产权调换的,征求住宅面积内实行‘征1换1.2’”,被征收人认为比例太低,要求至少按1:1.25的比例调换。

  意见采纳情况:考虑永州中心城区旧城项目都是按1:1.2的比例调换,为避免负面效应,沿袭过去的做法,不再突破。不予采纳。

  二、原公示方案(征求意见稿)第4页第八条第(二)款“货币补偿”,被征收人要求国有土地上房屋征求补偿参照集体土地上房屋征收,增加17万元/人的安置和社保扶持补偿。

  意见采纳情况:国有土地房屋征求适用的政策标准不同,不能按照集体土地房屋征收人进行安置。不予采纳。

  三、原公示方案第6页第八条第(三)款第2点:“国有土地上住宅房屋和集体土地住宅房屋安排在曲河花园”,被征收人认为在村、组还有土地没有完全被征收的情况下,集中安置到曲河花园,不便于生产生活,要求就近安置在本组或本村。

  意见采纳情况:市委、市鼓励货币安置,按照城市建设总体规划,不可能设置过多的安置小区。不予采纳。

  四、原公示方案(征求意见稿)第13页,第十九条第(二)款第3点:“(1)被征收人在本村集体土地上有多处建房的,本次房屋征收只采取重置评估价值补偿,不给予安置补偿;(2)被征收人共有产权的房屋征收,共有人在本村集体土地上还有其他房屋的,本次征收不予安置;(3)产权人在本村集体土地上,所有房屋被征收完毕后,才能进行安置”,被征收人要求,只有涉及到本次房屋征收的人口,都要进行安置。

  意见采纳情况:被征收人在本村集体土地上还有其他房屋居住的情况下,不符合安置条件,不能给予安置。不予采纳。

  五、原公示方案(征求意见稿)第14页,第十九条第(五)款,“村集体经济组织界定时间,截止房屋征收通布之日”,被征收人认为,现在领取了准生准,怀孕的孩子,属于人口自然增长,要求将房屋征收通布之后,房屋征收补偿合同签订之前新出生人口和婚入人口列入本次安置补偿的村集体经济组织。

  意见采纳情况:村集体经济组织必须是在统一的时间范围内,以本村现有的实际人口数据为准。不予采纳。

  六、原公示方案(征求意见稿)第9页第十一条第(一)款“征收部门在征求房屋现场公布小区房地点及房型”,被征收人要求调换房的地点、规划要先明确,并完成、办好规划、国土手续以及完成“三通一平”后,才能启动房屋征收工作。

  意见采纳情况:调换房小区为曲河花园,门面安置在小区周边的润之、马街两旁,其规划设计尽快上会通过,抓紧土地报批和拆迁以及房屋的设计等工作,并将规划及房型予以公布,尽快启动建设,边规划建设边组织房屋征收。

  七、原公示方案(征求意见稿)第6页,第八条第(三)款第3点:“调换房屋差别结算”,被征收人要求新建置换房面积不要太大。

  意见采纳情况:考虑到原啤酒厂部分原有职工住房面积偏小,企业改制后,有的职工购买力有限,在安置建设时可以规划不同面积的户型,满足不同被征收人的换房需求。采纳此意见。